karosultak

Ingatlanalapok alapjai - Mi a baj velük?

2009. január 15. 08:16

címkék: ingatlanalapok alapjai bank pszáf érdekvédelem

Felhívom a figyelmet, hogy a szerző nem jogász, nincs jogi végzettségem, és a cikkben leírtak semmiképpen nem minősülnek jogi tanácsnak. A cikkben szereplő állítások csupán a saját véleményemet tükrözik, nem állítom, csak laikusként feltételezem, hogy az alapkezelési tájékoztatóknak a befektetési jegyek visszaváltásával kapcsolatos módosítása nem minden elemében felel meg a tőkepiaci torvénynek.

Elejére

Vissza

Kinagyít

1/1

Előre sokat

Végére

Vissza

Töltés...

Előre

Az ingatlanalapoknak és ingatlanalapok alapjainak a felfüggesztése alatt az alapkezelők a PSZÁF jóváhagyásával módosították alapkezelési szabályzataikat. Az egyik leglényegesebb és a befektetőket leginkább érintő módosítás szerint a visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időközt a korábbi 1-3 napról azonnali hatállyal 90 forgalmazási napra növelték.

A felfüggesztés alatt a jogszabályt módosították, ennek jogszerűségét jelen írásban nem kívánom vizsgálni, valamint nem foglalkozok az ingatlanalapok 90 forgalmazási napos visszaváltásával, melyre véleményem szerint egyébként a törvény lehetőséget ad. Ezzel szemben határozottan úgy vélem, hogy a törvény az ilyen változások azonnali hatálybalépésére az alapok alapjainál nem adott volna lehetőséget.

Mindenekelőtt fontos megérteni, hogy az ingatlanalapok alapjai nem ingatlanalapok, hanem – ahogy azt a kezelési szabályzatban és tájékoztatóban is leírják – befektetési alapokba fektető értékpapíralapok, és hogy a két alaptípus törvényi szabályozása eltérő. Befektetési alapokba fektető alapok esetén a törvény szerint a visszaváltási periódus növelését a változás hatálybalépését megelőzően 30 nappal korábban közzé kell illetve kellett volna tenni.

A Tőkepiaci törvény (továbbiakban: Tpt.) 290. § (1) bekezdésének p) pontja kimondja ugyanis, hogy:

„[290. § (1) Az alapkezelő az általa kezelt alapok működésére vonatkozóan köteles a Felügyeletnek megküldeni, továbbá a 34. § (4) bekezdésében meghatározott helyen köteles közzétenni, és a befektetési jegyek forgalmazójánál hozzáférhetővé tenni:]

p) a befektetési jegyek visszaváltását érintő forgalmazási szabályok azon változásait, amelyek a 247. § (4) bekezdése szerinti időtartam növekedésével járnak, a változás hatálybalépését megelőzően legalább 30 nappal.”


A Tpt. 247. § (4) bekezdése pedig így szól:

„247. § (4) A befektetési alapba befektető, a származtatott ügyletekbe fektető, továbbá a tőkegaranciát vagy tőkevédelmet kínáló nyilvános, nyílt végű alap és a zártkörű, nyílt végű alap esetében a befektetési jegyre vonatkozóan adott visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időköz legfeljebb harmincegy nap lehet. Ezen alapok tekintetében az alap kezelési szabályzata rendelkezhet akként, hogy egy meghatározott időszakon, de legfeljebb egy naptári hónapon belül felvett vételi vagy visszaváltási megbízások az időszak egy, előre meghatározott napjával - mint értéknappal - kerüljenek elszámolásra. Eltérő meghatározás hiányában az elszámolás értéknapja az időszak utolsó forgalmazási napja.”

A befektetési alapba befektető alapokra vonatkozó részre koncentrálva, és a felesleges, minket most nem érintő részeket kihúzva ezt kapjuk:

„247. § (4) A befektetési alapba befektető, […] nyilvános, nyílt végű alap […] esetében a befektetési jegyre vonatkozóan adott visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időköz legfeljebb harmincegy nap lehet. […]”


Ez így már sokkal érthetőbb, és világossá válik, hogy a Tpt. 290. § (1) bekezdésének p) pontban használt „247. § (4) bekezdése szerinti időtartam” kifejezés a fent vastagon kiemelt időközre vonatkozik. Ebből számomra az következik, hogy az alapkezelők a Felügyelet jóváhagyásával a rendkívüli tájékoztatási kötelezettségüket elmulasztva, azonnali hatállyal (tehát feltehetőleg jogsértő módon) növelték meg az ingatlanalapok alapjainak a visszaváltási időszakát. Ezzel megfosztották az ügyfeleiket attól a törvényben garantált joguktól, hogy erről a változásról 30 nappal korábban értesüljenek, a változásra felkészüljenek, és döntésük alapján befektetési jegyeiket a korábbi feltételek szerinti visszaváltsák.

Észrevételemet eljuttattam a PSZÁF-hez is, amire egyelőre nem kaptam választ. Fel vagyok készülve azonban, hogy a PSZÁF azt fogja válaszolni, hogy mivel az ingatlanalapok alapja sem tudja 90 forgalmazási napnál rövidebb idő alatt eladni azokat az ingatlanalapokat, amibe fektetett, ezért technikailag ők is csak 90 napra tudnak fizetni. Ezt az esetleges érvelést azért nem tudom elfogadni, mert a törvény szövegéből egyértelműen következik, hogy ezt csak 30 napos előzetes tájékoztatás után tehetnék meg. Egyetértek azzal, hogy a törvény rossz, mert nincs szinkronban a két alaptípus szabályozása, azonban ennek kockázatát ebben az esetben az alapkezelőnek kell(ene) viselnie.

A másik ellenérv, amire fel vagyok készülve, az a Tpt. 247. § (5) bekezdése:

„247. § (5) Ha a befektetési alapba befektető alap az eszközeinek több mint huszonöt százalékát ugyanazon alapba fekteti, választhatja azt, hogy a forgalmazási szabályai egyezzenek meg a portfóliójában több mint huszonöt százalékot képviselő alap forgalmazási szabályaival, amely esetben a visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időköz harmincegy napot meghaladó időtartam is lehet.”

Az ingatlanalapok alapjai erre hivatkozva alkalmazzák a 90 forgalmazási napos visszaváltási szabályt. Ez a bekezdés valóban lehetőséget ad a maximum 90 napos forgalmazási gyakorlat átvételére, de nem azonnali hatállyal. Ahogyan azt korábban bemutattam, a Tpt. 290. § (1) bekezdésének p) pontja azt mondja ki, hogy bizonyos alapok esetén (mint az alapok alapjai) a visszaváltási periódus növelését 30 nappal korábban be kell jelenteni. A 247. § (5) bekezdés pedig ennek (a visszaváltási periódus megnövelésének) egy alesete, tehát erre is kell, hogy vonatkozzon a 290. § (1) bekezdésének p) pontja.

Végezetül egy másik érdekes kérdésre szeretnék rávilágítani, amely szintén a 247. § (5) bekezdéshez kapcsolódik. E bekezdés szerint az ingatlanalapok alapja csak akkor veheti át egy másik alap visszaváltási szabályait, ha „eszközeinek több mint huszonöt százalékát ugyanazon alapba fekteti”. A legtöbb ingatlanalapok alapja esetében a kezelési szabályzatból, ügyfél-tájékoztatóból vagy portfólió-jelentésből tényszerűen megállapítható, hogy teljesül ez a feltétel (pl.: a CIB Ingatlan Alapok Alapja a Biggeorge’s-NV4 alapba fektetett 25 százalékot meghaladó mértékben, a Posta Ingatlan Alapok Alapja az Erste Ingatlanalapba, a Volksbank Ingatlan Alapok Alapja a Raiffeisen Ingatlanalapba, stb.) Viszont a Budapest Bank nem ad erre vonatkozólag semmiféle információt. Ők csak azt hozták nyilvánosságra, hogy az Erste, OTP, Raiffeisen és Európa alapokba együttesen 60 százalékot fektettek, de alaponként nem közölnek százalékot. Kifejezett érdeklődésemre sem adnak részletes tájékoztatást a portfólió összetételéről, csak azt válaszolták, hogy szerintük az a tény, hogy a kezelési szabályzatnak a befektetési politika fejezete alatt felsorolták, hogy mely alapokba fektethetnek 25 százalékot meghaladó mértékben, az feljogosítja őket a Tpt. 247. § (5) bekezdés alkalmazására. Ez véleményem szerint azért nincs így, mert a törvényben használt „eszközeinek több mint huszonöt százalékát ugyanazon alapba fekteti” kifejezés nem ugyanaz, mint a szabályzatban használt „fektetheti” kifejezés. Előbbi egy tényállítás, utóbbi pedig egy lehetőséget fogalmaz meg. Valamely célalap forgalmazási szabályainak átvétele pedig csak akkor lehetséges, ha a célalap tényszerűen (és nem tervezett mértékben) meghaladja (nem pedig meghaladhatja) az alap eszközeinek 25 százalékát. Erős a gyanúm tehát, hogy a Budapest Ingatlan Alapok Alapjánál nem teljesül ez a feltétel, ezért a 90 napos visszaváltás emiatt is jogszerűtlen lehet. Hangsúlyozom, hogy ez csak feltételezés, semmiféle konkrét, hivatalos adattal nem tudom alátámasztani. Az éves jelentés talán majd ad némi támpontot.

A Budapest Bank másik, szerintem igen gyenge lábakon álló érve szerint, ha az én logikámat alkalmaznák, akkor akár naponta változhatna, hogy milyen forgalmazási szabályokat alkalmazhatnak, tekintettel arra, hogy portfólióban az egyes célalapok aránya is naponta változhat: kerülhet 25 százalék alá illetve fölé. Érvelésemből valóban ez a furcsa és szokatlan dolog következne, de attól, hogy valami szokatlan, még nem következik, hogy nem kell betartani. Ráadásul, ha a 247. és 290. paragrafust együtt értelmezzük, abból az következik, hogy a befektetési alapokba fektető alap valamely célalapja valamely forgalmazási napon túllépi a portfolióban a saját tőke 25 százalékát (úgy, hogy az előző forgalmazási napon ez a feltétel még nem állt fenn), akkor az alap csak a hatálybalépést legalább 30 nappal megelőző tájékoztatási kötelezettség betartásával „választhatja azt, hogy a forgalmazási szabályai egyezzenek meg a portfóliójában több mint huszonöt százalékot képviselő alap forgalmazási szabályaival”. Amennyiben a célalap aránya portfolión belül 25 százalék alá csökken, úgy viszont azonnal – mivel a Tpt. 290. § (1) bekezdésének p) pontja csak az időtartam növekedésére vonatkozik – újra a 247. § (4) bekezdés szerinti visszaváltási időtartam (legfeljebb 31 nap) lép életbe.

Elismerem, hogy a törvényi szabályozás nem a legszerencsésebb, ami abból adódik, hogy az ingatlanalapok szabályozása eltér a többi alapétól, ezt azonban nem követi a befektetési alapokba befektető alapok szabályozása. Így ha a nyíltvégű ingatlanalapokra azt mondja valaki, hogy életképtelen konstrukció, akkor a nyíltvégű ingatlanalapok alapjai – a jelenlegi törvényi szabályozás mellett – hatványozottan életképtelenek. A különbség a kettő között az, hogy míg az ingatlanalapok alapja esetén a törvény úgy tűnik, lehetővé teszi, hogy a kisbefektetőre hárítsák a rendkívüli helyzet következményeit (gondolok itt a visszaváltási periódus azonnali hatállyal történő megnövelésére, valamint az ezalatt bekövetkező értékcsökkenésekből eredő veszteségekre), addig az ingatlanalapok alapjai esetén ilyen változásokra a törvény csak a hatálybalépést 30 nappal megelőző tájékoztatás esetén ad lehetőséget. Mivel ez nem történt meg, ezért véleményem szerint az ingatlanalapok alapjainak befektetőit kár érte, amiért a kárt okozók kártérítési felelősséggel tartoznak. Nagy kérdés, hogy kik a kárt okozók, és mi lehet a kártérítés. Az alap, az alapkezelő, a PSZÁF (mert jóváhagyta a módosítást), vagy esetleg a forgalmazó? Ennek meghatározása már ügyvédi/jogi feladat lenne. Másrészről mi lehet a kár, és mi a kártérítés? Amennyiben a kárt bizonyítani lehet, akkor az meghatározza a kártérítés összegét is. Laikusként azt gondolom, hogy ha valaki november 24-én visszaváltási megbízást adott ilyen alapra, akkor utólag az aznap érvényes árfolyamon kell visszaváltani számára a befektetési jegyeket, és az azóta eltelt időre késedelmi kamat is jár, ami a Ptk. szerint alapesetben a jegybanki alapkamattal számítandó.

A szerk. megjegyzése: szerintem pontosan annyi kamatot kell kérni a visszatartott pénzek utűn a bankoktól, amennyiért ők adták "kölcsön" a saját pénzünket nekünk, befektetőlnek, lombard hitel formájában.

Pénteken 16:05-kor a hírTv-ben lesz szó a témáról.